O cronograma físico-financeiro da sua obra responde, mês a mês, a duas perguntas: o que deve estar pronto e quanto você terá pago até ali. Quando as duas respostas estão amarradas, cada pagamento sai depois que a etapa correspondente é medida, vistoriada e aprovada. Quando não estão, o documento é só um calendário de parcelas.
O que é o cronograma físico-financeiro
O cronograma físico-financeiro é a planilha que divide a obra em etapas e dá a cada uma um prazo e um valor. As linhas mostram o que será executado; as colunas, os meses. Embaixo, o avanço físico previsto e o desembolso acumulado mostram quanto da obra deve estar pronto e quanto você terá pago em cada mês.
Ele nasce do orçamento item a item: o valor de cada etapa é a soma das linhas daquela etapa. O que conferir no orçamento está no texto sobre o que um orçamento de obra precisa ter.
Na Construções Queiroz, o cronograma é assinado junto com o contrato e começa a contar quando existe projeto orçável. Prazo de projeto não é prazo de obra. Prazos que a Construções Queiroz já executou: residência de até 300 m², 8 meses; até 500 m², 14; até 1.000 m², 24. Casa de alto padrão em condomínio fechado no DF, de 8 a 14 meses.
Cronograma físico e cronograma físico-financeiro
Os dois partem da mesma lista de etapas. A diferença é a coluna de dinheiro.
| Cronograma físico | Cronograma físico-financeiro | |
|---|---|---|
| O que mostra | Etapas, com início e fim | Etapas, datas, valor de cada etapa e desembolso acumulado |
| Onde é usado | Administração do condomínio e equipe da obra | Contrato da obra |
| Liga pagamento à entrega | Não | Sim, etapa por etapa |
O cronograma físico, sem valores, é um dos documentos que a Construções Queiroz apresenta ao condomínio, com o plano de entrega de material e horário de trabalho e a ART. As exigências de condomínio estão em construção de casas em condomínio fechado.
Como ler o cronograma físico-financeiro, coluna a coluna
Com o cronograma na mão, percorra as colunas nesta ordem:
- Etapa: o nome diz o que estará pronto quando ela terminar. Estrutura é pouco. Estrutura do térreo e laje de cobertura se confere no canteiro.
- Duração: mês de início e mês de fim. Etapas podem se sobrepor, desde que a sobreposição esteja no papel.
- % físico: quanto da etapa deve ser executado em cada mês. O acumulado no rodapé diz quanto da obra inteira deve estar pronto.
- Valor da etapa: em reais, igual à soma das linhas do orçamento para aquela etapa. Se não bate, pergunte de onde veio a diferença.
- Desembolso acumulado: quanto você terá pago até cada mês. É a linha que você compara com o % físico acumulado.
- Marco de medição: o ponto em que a etapa é medida e vistoriada. A medição de obra confere o executado contra o orçado, e é esse marco que libera o pagamento por etapa.
Um modelo de cronograma lido linha a linha
O modelo tem sete etapas, oito meses e total de R$ 1.000.000, só para facilitar a conta.
Exemplo hipotético, com valores fictícios. Não é uma obra da Construções Queiroz e não representa a distribuição típica de custo de uma casa.
| Etapa | Valor (R$ mil) | Mês 1 | Mês 2 | Mês 3 | Mês 4 | Mês 5 | Mês 6 | Mês 7 | Mês 8 | Medição |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Serviços preliminares e fundação | 120 | 70% | 30% | fim do mês 2 | ||||||
| Estrutura | 200 | 50% | 50% | fim do mês 3 | ||||||
| Alvenaria e cobertura | 130 | 40% | 60% | fim do mês 4 | ||||||
| Instalações | 150 | 30% | 40% | 30% | fim do mês 6 | |||||
| Revestimentos | 170 | 30% | 40% | 30% | fim do mês 7 | |||||
| Esquadrias | 100 | 50% | 50% | fim do mês 7 | ||||||
| Acabamentos e limpeza | 130 | 40% | 60% | fim do mês 8 | ||||||
| % físico previsto acumulado | 8,4% | 22,0% | 37,2% | 49,5% | 60,6% | 76,9% | 92,2% | 100% | ||
| Desembolso acumulado (R$ mil) | 0 | 120 | 320 | 450 | 450 | 600 | 870 | 1.000 |
No fim do mês 5, o físico previsto acumulado é 60,6%, o equivalente a R$ 606 mil de serviço. O desembolso acumulado é R$ 450 mil, porque as instalações, em andamento, só são medidas no fim do mês 6. A diferença, R$ 156 mil, é serviço que já está no canteiro e ainda não foi pago.
Em nenhum mês do modelo o desembolso passa do físico. É esse o desenho que protege quem paga: o dinheiro anda atrás da entrega física, nunca na frente.
Aqui o % físico foi ponderado pelo valor de cada etapa, por isso o acumulado acompanha os reais. E uma etapa longa, como as instalações do modelo, pode ter mais de um marco de medição, desde que cada marco diga o que precisa estar pronto.
Onde o cronograma protege quem paga
O cronograma protege quando o pagamento depende do marco, não da data. Na Construções Queiroz, a etapa é executada, medida contra o orçamento, vistoriada e aprovada, e só então o pagamento seguinte é liberado. É o pagamento só da etapa concluída e aprovada.
Medição e vistoria valem nas duas modalidades de contrato. No preço fechado (empreitada), o valor da etapa no cronograma é o valor contratado. Na administração, o valor da etapa vem do que ela consumiu, e o supervisor lança o financeiro no sistema Mais Controle. As duas estão lado a lado em empreitada ou administração de obra.
Cada obra tem um supervisor. Ele libera serviço, acompanha o avanço contra o previsto e lança o financeiro e o diário de obra no sistema Mais Controle. Você tem acesso livre ao canteiro para ver a etapa antes de aprovar, e reunião marcada quando for preciso. O que olhar nessas visitas está no texto sobre acompanhamento de obra.
Toda obra tem ART, a Anotação de Responsabilidade Técnica instituída pela Lei 6.496/1977, assinada pelo responsável técnico, José Kaio Renan Neves Queiroz, CREA-DF 28.515/D. A ART registra quem responde tecnicamente pela obra.
Sinais de um cronograma de obra fraco
Desconfie do cronograma que tem um destes sinais:
- Etapas genéricas, como obra bruta e acabamento, que não dizem o que precisa estar pronto para medir.
- Pagamento preso à data, e não à etapa: parcela 4, dia 10 no lugar de alvenaria e cobertura aprovadas.
- Desembolso acumulado maior que o físico acumulado em algum mês. Ali você paga serviço que ainda não existe.
- Marco de medição ausente, ou sem critério: 50% da estrutura sem dizer quais elementos.
- Prazo de obra que conta antes de existir projeto orçável, ou que soma projeto e obra num número só.
Quando o cronograma muda durante a obra
Cronograma muda. O que importa é a ordem. Peça que toda alteração seja orçada por escrito antes de ser executada, com o efeito em prazo e valor lançado no cronograma físico-financeiro. Assim você decide vendo a data e o valor novos.
Quando a obra executa o projeto do seu arquiteto, mudança de especificação volta para ele antes de virar serviço. Na execução de projeto de arquiteto, a Construções Queiroz aponta, não redesenha.
Na reforma de alto padrão, existe o item que só aparece depois de abrir parede ou piso. Você aprova esse item pelo WhatsApp, e ele depois é formalizado como aditivo ao contrato.
Perguntas frequentes sobre cronograma físico-financeiro
O que é cronograma físico-financeiro de obra?
É o documento que divide a obra em etapas e dá a cada uma um prazo e um valor. Mês a mês, ele mostra quanto da obra deve estar pronto e quanto você terá pago até ali. Quando o pagamento depende do marco de medição de cada etapa, é ele que mantém o dinheiro atrás da entrega física.
Qual a diferença entre cronograma físico e físico-financeiro?
O cronograma físico mostra as etapas e as datas de início e fim de cada uma. O físico-financeiro acrescenta o valor de cada etapa e o desembolso acumulado, e liga o pagamento à entrega. O físico, sem valores, é o que vai para a administração do condomínio. O físico-financeiro é o que você usa para conferir o que paga.
Quem faz o cronograma físico financeiro da obra?
A construtora, a partir do orçamento item a item: o valor de cada etapa é a soma das linhas daquela etapa. Na Construções Queiroz, o cronograma é assinado junto com o contrato e começa a contar quando existe projeto orçável. Durante a obra, o supervisor acompanha o avanço contra o previsto e lança o financeiro no sistema Mais Controle.
O cronograma pode mudar durante a obra?
Pode, quando você pede uma alteração ou quando a obra revela um item não previsto. Peça que a alteração chegue orçada por escrito antes de ser executada, com o efeito em prazo e valor no cronograma. Na Construções Queiroz, em reforma, item descoberto depois da abertura é aprovado pelo WhatsApp e formalizado como aditivo ao contrato.
Como o cronograma se liga ao pagamento?
Cada etapa tem um valor e um marco de medição. Quando a etapa chega ao marco, o que foi executado é medido contra o orçamento, vistoriado e aprovado, e só então o pagamento seguinte é liberado. Na Construções Queiroz, isso vale no preço fechado e na administração. Em nenhum mês o desembolso acumulado deveria passar do físico acumulado.
O que pedir antes de assinar o cronograma
Um cronograma físico-financeiro que você consegue ler tem etapa com nome conferível, valor igual ao do orçamento, marco de medição e desembolso que não passa do físico. Com isso, cada pagamento tem uma entrega atrás, e cada mudança aparece na planilha antes de virar serviço.
A Construções Queiroz executa obra no Distrito Federal desde 2010, com 90 obras entregues em setores como Lago Sul, Lago Norte, Park Way e Jardim Botânico. O método aplicado à casa está em construção de casas de alto padrão.
Peça pelo WhatsApp (61) 99881-9032 o orçamento item a item e o cronograma por etapa da sua obra. Atendimento de segunda a sexta, das 8h às 18h, e aos sábados, das 8h às 16h.