Empreitada global ou administração

Quem vai assinar o contrato de construção de casa escolhe entre duas modalidades: a empreitada global, que o mercado chama de preço fechado, e a administração de obra. A diferença vai além do jeito de pagar. Muda quando você conhece o valor total, quem assina com os subempreiteiros e o que você precisa pedir por escrito. A Construções Queiroz trabalha com as duas, com o mesmo método de medição por etapa.

Na empreitada global, o valor total da obra fica definido no contrato, e os contratos com os subempreiteiros são da construtora. Na administração de obra, o total só se conhece no fim, e os contratos com os subempreiteiros são entre você e cada um deles. Nas duas, a etapa é medida e aprovada antes do pagamento seguinte.

O que é empreitada global (preço fechado)

Empreitada global é o contrato em que a construtora assume a execução da obra por um valor total, definido antes da assinatura a partir do orçamento item a item. É o preço fechado: você conhece o total da obra no dia em que assina.

O total vale para o que está escrito no escopo. Por isso, antes de assinar, peça por escrito o que acontece se um material ou um serviço do escopo sair mais caro do que o orçado, e como entra no contrato o que ficou de fora. O escopo escrito pesa tanto quanto o valor.

Na empreitada, os contratos com os subempreiteiros das frentes de execução (elétrica, hidráulica, ferragem, carpintaria, alvenaria, pintura) são da Construções Queiroz. Você assina um contrato e tem uma contraparte.

Combine que toda mudança de escopo seja acertada por escrito antes da execução, com o efeito em prazo e valor lançado no cronograma físico-financeiro. O artigo sobre orçamento de obra item a item mostra o que entra em cada linha.

O Código Civil trata do contrato de empreitada nos arts. 610 a 626 da Lei 10.406/2002. O art. 618 diz que o empreiteiro de materiais e execução responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra.

O que é administração de obra

Na administração de obra, a construtora gerencia a execução, e o valor total não fica fechado na assinatura: ele é a soma do que a obra consumir em material e mão de obra, mais a remuneração da construtora pela gestão. A taxa de administração de obra, e o jeito de calculá-la, é uma das primeiras perguntas a fazer, e a resposta precisa estar escrita no contrato.

A diferença que mais pesa está nos contratos. Os contratos com os subempreiteiros são entre você, o contratante, e cada subempreiteiro. A Construções Queiroz coordena a obra pelo supervisor. Há um supervisor por obra, que compra o material, libera o serviço de cada frente, acompanha o cronograma e lança o financeiro e o diário de obra no sistema Mais Controle.

Aqui, uma mudança de escopo muda o total da obra. Por isso, vale combinar por escrito como cada mudança é aprovada antes da execução, com o efeito em prazo e valor no cronograma. O passo a passo do contrato de administração de obra está na página como funciona a obra por administração.

Empreitada global e administração, ponto a ponto

Ponto	Empreitada global (preço fechado)	Administração de obra
Quando você conhece o total	Na assinatura	No fim da obra
Como o total se forma	Valor fechado no contrato, sobre o escopo escrito	Soma do que a obra consumir, mais a remuneração da construtora
Quem assina com os subempreiteiros	A Construções Queiroz	Você, direto com cada subempreiteiro
O que pedir por escrito	O que está fora do escopo e o que acontece se um item custar mais que o orçado	Como a taxa de administração é calculada e como cada compra é comprovada
Medição e pagamento	Por etapa, com pagamento só depois da etapa aprovada	Iguais: por etapa, com pagamento só depois da etapa aprovada

A última linha é a que não muda. Nas duas modalidades existem orçamento item a item, cronograma físico-financeiro, medição por etapa e pagamento só depois da etapa aprovada. O dinheiro anda atrás da entrega física, nunca na frente. Essa sequência é o método de cinco etapas da Construções Queiroz, igual para os dois contratos.

O que você acompanha em cada modalidade

Uma parte da conferência é comum às duas; outra só existe numa delas.

Na empreitada global

A medição de cada etapa, conferida contra o orçamento item a item e o cronograma.
A etapa concluída, vistoriada e aprovada antes do pagamento seguinte.
O escopo: o que está e o que não está no orçamento, porque só o que está tem preço fechado.
As mudanças: cada uma acertada por escrito, com prazo e valor no cronograma, antes da execução.

Na administração de obra

A mesma medição e a mesma aprovação por etapa.
As compras de material, lidas contra o orçamento item a item, na forma de comprovação que o contrato definir.
Os pagamentos aos subempreiteiros, que são contratos seus.
A taxa de administração, cobrada como estiver escrita no contrato.
O custo acumulado de cada etapa, lido contra o valor que o cronograma previa.

Nas duas, prazo e valor se leem na mesma planilha, e o artigo sobre como ler o cronograma físico-financeiro mostra onde olhar.

Em que situação cada modalidade costuma fazer sentido

Nenhuma das duas é melhor por natureza. Cada uma transfere para você uma parte diferente do trabalho e do risco.

Quando a empreitada global costuma caber

A empreitada global tende a caber quando o projeto executivo está fechado, o memorial descritivo de obra já define os acabamentos e o escopo tem pouca chance de mudar. Costuma servir a quem prefere conhecer o total na assinatura e conferir entrega física, sem acompanhar compra por compra.

Quando a administração de obra costuma caber

A administração tende a caber quando você quer decidir compras e acabamentos ao longo da obra. Serve a quem tem tempo para acompanhar os gastos e aceita conhecer o total só no fim.

O que vale nas duas

A primeira estimativa de custo sai depois do projeto executivo pronto, e o cronograma físico-financeiro começa a contar quando existe projeto orçável. O artigo sobre quanto custa construir casa de alto padrão em Brasília explica o que entra nessa conta.

O que perguntar antes de assinar o contrato de construção de casa

O orçamento item a item fica anexo ao contrato, com o escopo escrito?
Na empreitada global, o que está fora do escopo e como entra se você pedir?
Na administração, qual é a taxa de administração de obra e como ela é cobrada?
Com quem ficam os contratos dos subempreiteiros de cada frente?
Como cada compra de material é comprovada para você?
Quem vistoria e aprova cada etapa antes do pagamento seguinte?
Quem é o responsável técnico e quando a ART é emitida?

Na Construções Queiroz, a resposta do item 4 depende da modalidade, como mostra a tabela acima. A ART é emitida em toda obra, assinada pelo responsável técnico, José Kaio Renan Neves Queiroz, CREA-DF 28.515/D. Outras dúvidas estão nas perguntas frequentes da Construções Queiroz.

Perguntas frequentes

O que é empreitada global?

Empreitada global é o contrato em que a construtora assume a execução da obra por um valor total, definido antes da assinatura a partir do orçamento item a item. O mercado chama de preço fechado. O total vale para o escopo escrito, por isso vale pedir no contrato como entra uma mudança e o que acontece se um item custar mais do que o orçado.

Qual a diferença entre empreitada e administração de obra?

Na empreitada, o valor total é fechado na assinatura e os contratos com os subempreiteiros são da construtora. Na administração, o total é a soma do que a obra consumir mais a taxa de administração, conhecido só no fim, e os contratos com os subempreiteiros são seus. Medição e aprovação por etapa antes do pagamento existem nas duas.

Na obra por administração, quem contrata os profissionais?

Os contratos com os subempreiteiros das frentes de execução são entre você e cada subempreiteiro. A Construções Queiroz coordena a obra pelo supervisor, que compra o material, libera o serviço de cada frente e lança o financeiro no sistema Mais Controle. Na empreitada global é diferente: esses contratos são da Construções Queiroz, e você tem uma única contraparte.

O que acompanhar na obra por administração?

Há um supervisor por obra, que lança o financeiro e o diário de obra no sistema Mais Controle. Antes de assinar, peça por escrito como a taxa de administração é calculada e como cada compra de material é comprovada. Durante a obra, leia os gastos contra o orçamento item a item e aprove cada etapa antes do pagamento seguinte.

Qual das duas custa menos no fim da obra?

Nenhuma das duas é mais econômica por natureza. No preço fechado, o valor é conhecido na assinatura. Na administração, o total é a soma do que a obra consumir mais a taxa de administração, e só se conhece no fim. O que muda é quando você sabe o número final e o que cada contrato diz sobre um item que sai mais caro.

A garantia muda conforme a modalidade?

Não. Nas duas modalidades, a Construções Queiroz segue a garantia legal: cinco anos para estrutura e um ano para os demais serviços. A ART é emitida em toda obra, assinada pelo responsável técnico. O canal para acionar a garantia é ligação ou WhatsApp, pelo (61) 99881-9032.