O memorial descritivo de obra é o documento que diz o que vai ser instalado na sua casa: material, marca ou linha, modelo, acabamento e ambiente de cada item. Sem ele, o orçamento compara quantidade sem comparar qualidade, e o porcelanato de uma proposta não é o da outra.
Antes de fechar com a construtora, confira se cada acabamento do orçamento aponta uma especificação do memorial e se o que ficou de fora está escrito.
O que é memorial descritivo de obra e para que serve
Memorial descritivo de obra é a peça do projeto executivo que especifica, sistema por sistema e ambiente por ambiente, o que será executado e com qual material. Antes da assinatura, ele serve para uma coisa: fixar o que o preço do orçamento compra. Depois dela, é a referência contra a qual a obra é conferida.
A exigência formal vem da incorporação imobiliária. A Lei 4.591/1964, no art. 32, pede memorial descritivo das especificações da obra para registrar a incorporação, isto é, o prédio vendido na planta. Numa casa contratada direto, o memorial descritivo de casa é a peça do contrato que faz esse papel.
Memorial descritivo, orçamento e projeto: o que cada documento responde
| Documento | Pergunta que responde | O que ele não diz |
|---|---|---|
| Projeto (plantas, cortes, detalhes) | Onde cada coisa fica e em que medida | A marca, a linha e o modelo do que vai ser instalado |
| Memorial descritivo | O que exatamente vai ser instalado, e em qual ambiente | Quantidade e preço |
| Orçamento item a item | Quanto custa cada item, com quantidade e unidade | Qual material o preço compra, se não apontar o memorial |
No preço fechado da Construções Queiroz, o valor total é definido a partir do projeto e do memorial descritivo. Uma linha de orçamento de obra detalhado só é comparável quando se sabe qual especificação ela compra. Se a proposta diz só "porcelanato" e o memorial não traz formato, linha e acabamento, aquela linha não tem como ser conferida.
Quem escreve o memorial, em geral, é quem faz o projeto. Na Construções Queiroz, ele faz parte do projeto executivo entregue quando o projeto é contratado com a obra. Se você já tem projeto e memorial do seu arquiteto, a execução de projeto de arquiteto parte deles: o orçamento item a item é feito sobre esse memorial, e conflito entre disciplinas volta para o arquiteto responsável decidir.
Por isso a primeira estimativa de custo da obra sai com o projeto executivo pronto: sem especificação, não há o que orçar. O que entra nessa conta está em quanto custa construir uma casa de alto padrão em Brasília.
O que um memorial descritivo completo especifica
Um memorial completo desce ao nível do produto e do ambiente, sistema por sistema:
- Estrutura e vedações: tipo de fundação (que sai da sondagem do terreno), estrutura e material das paredes.
- Cobertura e impermeabilização: laje ou telhado, telha e o sistema de impermeabilização de cada área molhada ou exposta.
- Instalações elétricas: pontos de tomada e iluminação por ambiente, quadro, circuitos e infraestrutura para rede e automação.
- Instalações hidráulicas e de gás: material da tubulação, pontos de água fria e quente, aquecimento e rede de gás.
- Climatização: ambientes com infraestrutura (tubulação, dreno, ponto elétrico) e se os aparelhos entram na obra.
- Esquadrias e vidros: material e linha do perfil, cor, tipo e espessura do vidro, ferragens.
- Revestimentos de piso e parede, por ambiente: material, formato, linha, acabamento da superfície, paginação, rejunte e rodapé.
- Louças, metais e bancadas: modelo de bacia, cuba, torneira e misturador, material e espessura da bancada.
- Pintura: tipo de tinta por superfície, acabamento e prazo para definir as cores.
- Áreas externas: piso, muros, iluminação, e se piscina e paisagismo estão dentro ou fora.
Onde o memorial diz só "conforme projeto", confira se a prancha citada foi entregue a você.
Checklist para conferir o memorial descritivo de obra antes de assinar
Leia o memorial com o orçamento aberto ao lado.
- Cada item tem marca ou linha, ou só "de primeira qualidade"?
- O modelo está indicado onde ele muda o preço, como metais, louças e esquadrias?
- Aparece "ou similar" sem critério de similaridade escrito?
- Cada acabamento diz em qual ambiente entra?
- Os revestimentos trazem formato, acabamento e paginação?
- Há itens "a definir"? Com qual data de escolha e qual valor previsto no orçamento?
- Os pontos elétricos, hidráulicos e de gás estão por ambiente, ou numa prancha que você recebeu?
- A impermeabilização diz o sistema e as áreas?
- As exclusões estão listadas, como aparelhos de ar-condicionado, luminárias, marcenaria e paisagismo?
- Cada item de acabamento do orçamento aponta uma linha do memorial?
- Memorial, orçamento e projeto são da mesma revisão?
Os termos que abrem espaço para troca sem você saber
Estas expressões deixam a escolha do material com quem compra, e não com você.
| Termo no memorial | O que ele permite | O que pedir no lugar |
|---|---|---|
| "ou similar" | Trocar o produto sem critério escrito de equivalência | Marca e linha; se o termo ficar, o critério (mesmo formato, acabamento e classe de uso) e a troca só com a sua aprovação |
| "padrão construtora" | Definir o material depois, pelo padrão de quem executa | Material, linha e modelo escritos |
| "a definir" | Deixar o item sem especificação e sem preço conferível | Data-limite da escolha e valor previsto no orçamento |
| "de primeira qualidade" | Usar adjetivo no lugar de especificação | Marca, linha e modelo |
O "a definir" tem uso legítimo, como a bancada que você ainda não escolheu na assinatura. O problema é ficar sem prazo e sem valor: aí o preço real da linha só aparece quando a obra chega nela.
Como o memorial descritivo de obra entra na medição e na vistoria de etapa
O orçamento aprovado vira contrato, e o contrato vira cronograma físico-financeiro, com data e valor amarrados por etapa.
Na Construções Queiroz, cada etapa concluída é medida contra o que estava previsto e vistoriada, e só com a etapa aprovada o pagamento seguinte é liberado. É nessa hora que o memorial serve de régua: confira se o revestimento do banheiro é o especificado para aquele banheiro e se o misturador é o modelo escrito. O método completo está na página sobre medição por etapa e vistoria antes do pagamento.
A conferência vale nas duas modalidades, preço fechado e administração de obra. Na administração, o memorial é a régua para conferir se o material comprado é o especificado.
Trocar uma especificação no meio da obra é possível. Peça que a troca seja orçada por escrito antes de ser executada, com o efeito em prazo e valor lançado no cronograma físico-financeiro.
Você tem acesso livre ao canteiro para ver o que foi instalado antes de aprovar. O que olhar em cada visita está no texto sobre acompanhamento de obra.
Perguntas frequentes sobre memorial descritivo de obra
O que é memorial descritivo de obra?
É o documento que especifica o que será executado e instalado na obra: material, marca ou linha, modelo, acabamento e ambiente de cada item. Faz parte do projeto executivo. Antes da assinatura, fixa o que o preço do orçamento compra. Depois, é a referência para conferir, etapa por etapa, o que foi instalado.
Quem faz o memorial descritivo?
Em geral, quem faz o projeto. Na Construções Queiroz, o memorial faz parte do projeto executivo entregue quando o projeto é contratado junto com a obra. Quem já tem projeto do próprio arquiteto traz o memorial dele, e o orçamento item a item é feito sobre esse memorial.
Qual a diferença entre memorial descritivo e caderno de especificações?
Muitas vezes os dois nomes designam o mesmo documento. Quando aparecem separados, o memorial descritivo diz o que será executado e com qual material, e o caderno de especificações detalha como cada serviço é executado e aceito. Para quem vai assinar, importa que a especificação de materiais, com linha, modelo e ambiente, esteja escrita em algum deles.
"Ou similar" no memorial é um problema?
É, quando vem sem critério. O "ou similar" solto permite trocar o produto especificado sem que você tenha como discordar. Peça marca e linha e, se o termo ficar, o critério escrito de equivalência: mesmo formato, mesmo acabamento, mesma classe de uso. Combine também que qualquer troca passa pela sua aprovação antes da compra.
O memorial pode mudar durante a obra?
Pode, quando você decide trocar uma especificação. Peça que a troca chegue orçada por escrito antes de ser executada, com o efeito em prazo e valor no cronograma físico-financeiro. Na Construções Queiroz, em reforma, item descoberto depois da abertura é aprovado pelo WhatsApp e formalizado como aditivo ao contrato.
Antes de fechar com a construtora
Um memorial descritivo de obra completo é o que dá sentido ao preço: sem ele, dois orçamentos com o mesmo total podem comprar casas diferentes. Leia o memorial junto com o orçamento e peça por escrito o que estiver genérico.
A Construções Queiroz executa construção de casas de alto padrão no Distrito Federal desde 2010, com 90 obras entregues em setores como Lago Sul, Park Way e Jardim Botânico. Toda obra tem ART emitida e assinada pelo responsável técnico, José Kaio Renan Neves Queiroz, CREA-DF 28.515/D.
Peça pelo WhatsApp (61) 99881-9032 o orçamento item a item sobre o projeto e o memorial da sua obra, e o cronograma por etapa. Atendimento de segunda a sexta, das 8h às 18h, e aos sábados, das 8h às 16h.